CONFLICTOS EN LAS COMUNIDADES DE VECINOS

30 nov, 2016, No hay comentarios

Morosidad, ruidos, obras en espacios comunes, reformas, humedades y uso de zona comunitarias, grandes focos de disputas.

Las soluciones pasan primero por el diálogo, después por la intermediación del presidente y en última instancia por la vía judicial.

El 66,5% de españoles reside en viviendas en altura, según los últimos datos de Eurostat, la oficina de estadística comunitaria, correspondientes a 2014. O lo que es lo mismo, la mayoría de propietarios (a los que hay que sumar los dueños de chalés que comparten urbanización) cohabita en comunidades de vecinos, donde la convivencia no suele ser nada fácil. Los conflictos entre vecinos están a la orden del día pese a haber una exhaustiva normativa sobre estos desencuentros: la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Los motivos de los encontronazos entre compañeros de escalera (o urbanización) pueden ser muchos, pero hay seis focos de conflictividad que copan gran parte de las rencillas, según los Colegios de Administradores de Fincas: la morosidad, los ruidos, las reformas, las obras comunitarias, las humedades y el uso de las zonas comunes. La gestión y resolución de estas tensiones suelen pasar primero por la puerta del presidente de la comunidad, después por la junta de vecinos (con la entrada en escena del administrador de la finca, actor reconocido por ley, pero no obligatorio) y, en última instancia, pueden llegar incluso a las manos de un juez.

Administrador de fincas, una figura clave pero poco valorada

En este sentido, la labor del administrador, debe ser entendida como un "profesional formado en materia de mediación y oratoria que puede ayudar a mejorar y facilitar la convivencia, destacando por las habilidades en la gestión de conflictos, la mediación y hasta el coaching". Por ello, y teniendo en cuenta que "la ley que regula la mediación en asuntos civiles es relativamente reciente", recuerda que el administrador desarrolla la mediación desde siempre sin ser un juez ni árbitro -"no impone soluciones"-, siendo capaz de "reconducir los problemas y ayudando a encontrar un camino beneficioso para todos".

De este modo, desde los Colegios de Administradores de Fincas se estima que la mayoría de disputas en las comunidades de propietarios, en torno al 80%, puede dilucidarse a través de la alternativa de la mediación. Martínez pone a EEUU como ejemplo a seguir con cierta envidia: "La institución Community Boards de San Francisco ha sido capaz de solventar el 90% de conflictos mediados". Para esta experta, otra medida preventiva pasa por asistir siempre a las juntas de propietarios y participar "porque de las decisiones que se toman en estas reuniones dependerá el buen funcionamiento de la comunidad".

Sin embargo, muchas veces, la mediación en estos rifirrafes no llega a buen puerto. Por lo que hay que acudir a la vía judicial.

Morosidad

La morosidad se ha convertido en los últimos años, a raíz de la crisis, en el principal quebradero de cabeza en los bloques de viviendas. Los impagos de las cuotas mensuales o de otros gastos hacen saltar las chispas entre pagadores y morosos. Según el IV Estudio Global sobre la morosidad en comunidades de propietarios del Consejo General de Colegio de Administradores de Fincas de España, esta mora se situó al cierre de 2014 en 1.854,71 millones de euros y subiendo.

Mi vecino no paga la Comunidad

¿Cómo actuar ante esta situación si la mediación o el arbitraje no funciona? Se alude a la LPH en su artículo 21, que prevé un procedimiento privilegiado, como es el proceso monitorio (que tiene por objeto la resolución rápida de conflictos jurídicos en los que no existe contradicción) por ser sencillo y de ágil tramitación. Este proceso implica la condena en costas al moroso. Básicamente, consiste en que la comunidad debe aprobar en junta la liquidación de la deuda, notificar dicho acuerdo al moroso y expedir una certificación del acuerdo, aprobando la liquidación de la deuda firmada por el secretario con el visto bueno del presidente. Si el deudor no atiende el requerimiento de pago ni se opone, se despacha directamente ejecución contra sus bienes. Si hubiera oposición, se puede solicitar la anotación del embargo preventivo.

Desde el Colegio de Administradores de Fincas se lamentan que una de las primeras medidas que suele aplicarse, equívocamente, es el proverbio "del ojo por ojo y diente por diente". Esto es, privar del uso de un elemento común, por ejemplo, como el ascensor a aquel no pague". No olvidemos que este tipo de medidas no deben adoptarse por la comunidad, ya que puede ser constitutiva de un delito de coacciones. Siempre puede acudirse a la vía judicial para reclamar al moroso el pago de las cuotas.

Ruidos

El segundo gran problema que quita el sueño, literalmente, a los propietarios de pisos son los ruidos interiores (música, mudanzas, movimiento de mobiliario, obras, etc.). Los desencuentros entre residentes próximos por este motivo suelen ser habituales y los municipios suelen tener normativas locales de contaminación acústica que fijan los decibelios máximos por franjas horarias. Según un estudio del Colegio de Administradores de Fincas de FMadrid de 2014, hasta el 20% de las quejas vecinales tiene su origen en los ruidos de vecinos que no respetan el descanso de los demás.

¿Qué hago con un vecino ruidoso?

Ante este problema, si no fructifica el diálogo entre los vecinos implicados ni la intermediación del presidente, la LPH es clara: "La legislación faculta a la comunidad para requerir a quien realice actividades molestas la inmediata cesación de las mismas y, en su caso, interponer denuncia. Todo ello previo acuerdo de Junta de Propietarios". Sin embargo, hay que decir que en la práctica, "es un problema de difícil solución". Como primera medida, aconsejan avisar a la policía municipal para que efectúe mediciones al objeto de determinar si se superan o no los umbrales reglamentarios de emisión de ruidos en las diferentes fases horarias.

En el caso de viviendas alquiladas, el propietario responde por el inquilino. Si el arrendatario no pusiera fin a sus ruidos, el casero podría resolver el contrato de alquiler por actividades molestas, como así se contempla en el la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Para ello, en el contrato debe incluirse una cláusula que haga referencia a este tipo de situaciones.

Reformas

Las obras privadas en casa representan otro hervidero de enfrentamientos entre compañeros de puerta. El ruido, la suciedad o incluso la causa de posibles desperfectos en pisos colindantes pueden ser algunas consecuencias indirectas de las reformas que llegan a enemistar a los propietarios. En primer lugar, decir que "todos los copropietarios están obligados a tolerar las normales molestias derivadas de las obras a ejecutar en las viviendas".

"Por lo general", especifican, "las comunidades adoptan normas internas tendentes a minimizar tales molestias, como es el caso de la limitación de horarios, el uso del ascensor para transporte de maquinaria y escombros, etc.". Por descontado, el vecino que con ocasión de la ejecución de obras en sus elementos privativos produzca daños en los comunes, responderá por ellos.

Sobre los ruidos, habrá que ajustarse a las correspondientes ordenanzas municipales.

Pago de obras comunes

Las obras en zonas comunes y la consiguiente derrama también crean no pocas controversias vecinales. Primero, para ponerse de acuerdo sobre qué actuaciones hacer y después en el pago. Entre estas acciones, despuntan las relacionadas con la supresión de barreras arquitectónicas, como la instalación de ascensor, de una rampa o un elevador. Elementos que nos siempre todos los propietarios ven necesarios.

La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes (como, por ejemplo, el ascensor) que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que a su vez representen la mayoría de las cuotas. En cuanto al pago de las obras o instalaciones, la regla general es que los vecinos habrán de contribuir en proporción a sus respectivas cuotas de participación o en la proporción que al efecto señalen los estatutos.

Siempre será importante que se empatice más entre vecinos, por "ponerse en el lugar del otro. Si un propietario con una minusvalía o mayor de 70 años pide instalar un ascensor, rampa o elevador, más allá de su coste, que también es importante, debería comprenderse que todos llegaremos a mayores y que estas medidas además revalorizan el edificio.

Humedades

Las humedades encarnan otro detonante que crea mal ambiente entre vecinos. Su origen no siempre está claro. Como tampoco lo está entonces el responsable de los daños. Por ello, no resulta raro que todos los vecinos echen balones fuera al ver una mancha si ésta no ha sido provocada por una imprudencia evidente.

Cuando el origen de las humedades provenga de un elemento privativo, el coste de la reparación (tanto en elementos privativos como en comunes), habrá de ser asumido por el propietario del elemento que lo causó. Cuando el origen está en un elemento común (bajantes generales, por ejemplo), la comunidad asumirá el coste de la reparación de elementos afectados (tanto comunes como privativos).

Es esencial para las comunidades contar con un seguro que cubra los daños a terceros producidos por el agua, habida cuenta de que se trata de siniestros ciertamente habituales y cuya reparación es a veces muy cuantiosa". Cuando se trata de averías en viviendas de nueva construcción habrá que determinar si el daño es imputable a los agentes intervinientes en el proceso constructivo y, en su caso, formular la correspondiente reclamación.

Uso de zonas comunitarias

El (mal) uso de las zonas comunitarias es el último gran foco de conflictos. La utilización de estos espacios suele regularse por el régimen interno dentro de los límites establecidos por ley y estatutos y éste se aprueba por mayoría. La ley establece obligaciones a los propietarios, pero no es tan clara ni expeditiva al tratar las consecuencias de los incumplimientos.

El problema es que la comunidad carece de poder coercitivo para sancionar. Salvo que la conducta contravenga alguna norma legal o administrativa, lo que facultaría para denunciar, poco puede hacerse (internamente) de forma directa y efectiva. Para los casos graves, se aconseja el hecho de plantearse la aplicación analógica del artículo 7.2 de la LPH ("en puridad sólo previsto para infracciones de estatutos o disposiciones generales"): requerir al infractor que cese sus actividades y si no lo hiciera intentar una acción en los tribunales. Es un problema recurrente y que no siempre tiene solución.

Recomendar a los propietarios ser conscientes de que su hogar comienza en la entrada al edificio y no en la puerta de su casa. Éste sería el mejor modo de hacer ver que las zonas comunes (portal, piscina, ascensor, etc.) son parte de la propiedad que adquirieron y, como tal, reviste de derechos de uso, pero también de unas obligaciones, como mantenerlas en buen estado.

Deducción por alquiler de vivienda habitual en nuevo contrato con mismo arrendador y vivienda

28 oct, 2016, No hay comentarios

Redacción Espacio Asesoría. 19 de Octubre de 2016

La DGT entiende que el contribuyente podrá mantener el derecho a la deducción en el IRPF por alquiler de vivienda habitual, en el caso de que el contrato inicial vaya seguido, una vez agotados sus plazos, de uno posterior, siempre y cuando se haga con el mismo arrendador y sobre el mismo inmueble.

La deducción por alquiler de la vivienda habitual estaba regulada en el artículo 68.7 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio

Con efectos desde 1 de enero de 2015, la Ley 26/2014 suprimió dicho apartado precepto, pero no obstante, modificó la disposición transitoria decimoquinta de la LIRPF con la finalidad de regular un régimen transitorio que permita practicar dicha deducción a aquellos contribuyentes que cumplan determinados requisitos.

Dicha disposición establece lo siguiente:

“1. Podrán aplicar la deducción por alquiler de la vivienda habitual en los términos previstos en el apartado 2 de esta disposición, los contribuyentes que hubieran celebrado un contrato de arrendamiento con anterioridad a 1 de enero de 2015 por el que hubieran satisfecho, con anterioridad a dicha fecha, cantidades por el alquiler de su vivienda habitual.

En todo caso, resultará necesario que el contribuyente hubiera tenido derecho a la deducción por alquiler de la vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas por el alquiler de dicha vivienda en un período impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2015.

2. La deducción por alquiler de la vivienda habitual se aplicará conforme a lo dispuesto en los artículos 67.1, 68.7 y 77.1 de la Ley del Impuesto, en su redacción en vigor a 31 de diciembre de 2014.”

De acuerdo con los mencionados preceptos, la consultante tendrá derecho a la deducción por alquiler de vivienda habitual durante los periodos impositivos en los que, como consecuencia de su prórroga, se mantenga la vigencia del contrato de arrendamiento.

En lo que respecta a la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento el 9 de septiembre de 2015, debe señalarse que el nuevo contrato celebrado por la finalización del contrato inicial, se considerará, a los exclusivos efectos de la aplicación de la disposición transitoria decimoquinta de la LIRPF, como continuación del anterior, por lo que no impedirá el derecho a seguir practicando la deducción.

"No quiero ser presidente". ¿Puedo desistir de tal cargo?.

21 oct, 2016, No hay comentarios

En una Comunidad el año que viene me toca la presidencia. Pero, ¿qué ocurre si no quiero ejercer tal cargo?. O ¿qué pasaría si el propietario o vecino que le toca ejercer tal cargo por el sistema de rotación de la Comunidad no lo pudiera ejercer?.

No existe una relación de causas para no asumir el cargo a efecto, de tal modo que ni tan siquiera la edad sería una causa justificada para no ser Presidente de la Comunidad.

A pesar de no existir causas o razones justificadas tasadas en la Ley, sí podemos decir que se podrían invocar motivos que le asisten a no aceptar el cargo, tales como la asuencia o la enfermedad, de tal forma que aplicando el artículo 13.2 de la LPH respecto a la figura de Presidente, se deberá solicitar su relevo al Juez conforme al juicio de equidad.

En efecto, señala este precepto que el nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimeinto establecido en el artículo 17, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.

Por tanto, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la persona interesada en no aceptar el cargo de Presidente debe dirigirse al Juez de Primera Instancia. El procedimiento es dirigir un escrito acompañado de la documentación que se considere precisa ante el Juez Decano de Primera Instancia de la localidad donde esté situado el inmueble. El trámite es el juicio verbal, y no es necesario ir asistido de abogado y procurador.

¿Puede el comprador de un piso recuperar el anticipo si le ocultan fallos urbanísticos?

7 oct, 2016

Según el Supremo, en estos casos el contrato estará afectado de vicio de consentimiento, pues el comprador no conoce una información esencial para tomar su decisión.

La sentencia indica que hay Audiencias Provinciales que consideran que la garantía establecida sólo cubre la falta de inicio o terminación de la construcción de la vivienda.

La Sala de lo Civil ha establecido que el comprador de una vivienda podrá recuperar el dinero anticipado si se anula el contrato por haber ocultado el vendedor irregularidades urbanísticas.

La sentencia fija como doctrina que "las garantías legales de las cantidades anticipadas para adquisición de viviendas que regula la ley 57/1968 y disposición adicional de la LOE se extienden a aquellos supuestos en que el contrato de compra-venta no llega a buen fin, por declararse nulo por vicio invalidante del consentimiento al haber ocultado el promotor-vendedor al comprador la existencia de vicios de la edificación de naturaleza urbanístico".

Asimismo, indica que la existencia de ilegalidades urbanísticas no puede considerarse como algo que escapa del ámbito de la Ley 57/1968, "pues se encuentra estrechamente relacionada con la obligación del promotor-vendedor de iniciar y entregar la vivienda, cumpliendo las condiciones físicas y jurídicas para ser habitada sin miedos de futuro y sin frustración de expectativas, en lo que constituye el objeto del contrato".

Jurisprudencia contradictoria a las audiencias provinciales

La cuestión que se plantea en este caso es hasta dónde alcanza el riesgo cubierto por la garantía que establece la ley 57/1968 sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, en los casos en los que se anule el contrato de compraventa, por causa no imputable al comprador.

La sentencia indica que hay Audiencias Provinciales que consideran que la garantía establecida en dicha ley sólo cubre la falta de inicio o terminación de la construcción de la vivienda y obtención de las licencias administrativas accesorias para ser entregada y utilizada como tal.

En sentido contrario, otro grupo de sentencias, citadas por la empresa recurrente, admiten otros supuestos de incumplimiento distintos a los anteriores: cuando se entrega la vivienda en condiciones distintas a las pactadas, con una carga hipotecaria superior al importe del precio pendiente de abono, cuando se entrega con un embargo a favor de una empresa constructora, cuando no hubo entrega efectiva por haber sido vendido a un tercero. Otro supuesto es el que equipara la falta de entrega física de la vivienda a su falta de entrega jurídica, a los efectos de la ley 57/68, cuando concurre un problema urbanístico, como en este caso, que conlleva la demolición de las viviendas.

Decisión de la Sala

Para el Tribunal Supremo, "la obligación de entrega por parte del vendedor presenta un doble aspecto: físico o material, consistente en la puesta en posesión que en casos de inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la escritura pública; y otro jurídico, que se refiere al cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica de la cosa a favor del comprador".

La Sala Civil señala que lo relevante para el comprador es que la entrega de la vivienda se produzca cuando el inmueble esté en condiciones de ser disfrutado según su destino. Del mismo modo, añade que la obligación del vendedor de entregar la vivienda supone "la entrega de aquella en condiciones de poder ser habitada sin impedimento legal alguno, haciendo posible su ocupación de un modo definitivo y sin obstáculos o impedimentos administrativos o urbanísticos".

En consecuencia, concluye la sentencia, "el vendedor responde no sólo de la entrega de la vivienda, sino también de efectuarla con utilidad para su destino propio, o lo que es lo mismo, con la condición de habitabilidad".

La sentencia parte del hecho de que a pesar de haberse expedido la licencia de ocupación, el Tribunal Superior de Justicia de Extremadura había ordenado la reposición de los terrenos a su estado anterior por lo que existía un "peligro cierto y grave" de demolición sobre la vivienda, basado en esa resolución judicial firme, que no se podía esquivar con la modificación del Plan General Municipal como consecuencia del PIR anulado.

"Tan esencial es el error provocado por la ocultación que hizo el promotor-vendedor al comprador de la ilegalidad urbanística, que ha dado lugar a la anulabilidad del contrato por vicio en el consentimiento, con lo que es evidente que el contrato no ha llegado a buen fin, pues era factible la entrega física de la vivienda al encontrarse terminada, pero adolecía de condiciones jurídicas que garantizasen el uso pacífico de futuro, sin miedos ni sobresaltos por ilegalidades urbanísticas”.

Condena a la aseguradora

En relación con la condena a la aseguradora, la Sala Primera afirma que si hubiese cumplido con sus obligaciones, entre la que se encuentra la de entrega de una vivienda hábil para su destino por estar cubierta con la normativa urbanística, "habría podido detectar, al ser profesionales del ramo, las dificultades urbanísticas que ya existían cuando concertó el seguro".

¿Qué debo solicitar a la Comunidad cuando vendo mi propiedad?

12 abr, 2016

Entre los trámites que debemos cumplimentar cuando pretendemos vender nuestra propiedad, si esta se encuentra dentro de una Comunidad de Propietarios, está el de solicitar el “Certificado de deudas” que será necesario, como señala la LPH para el otorgamiento del documento público. No obstante, como luego señalo, siempre existe la posibilidad de inscripción de la compraventa en la que no se incorpora la certificación de la Comunidad de Propietarios de estar al corriente de los pagos, cuando la compradora lo acepta y exonera al vendedor, así se ha pronunciado la resolución de la DGRN de 25 de abril de 2012 (SP/SENT/677787) .

El art. 9.1 e) LPH establece: “En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión”.

Varios son los interrogantes que surgen tras la lectura de este precepto legal.

En primer lugar, el vendedor deberá solicitarlo al secretario, para que lo realice en el plazo máximo de siete días naturales, teniendo en cuenta, además, que ha de tener el visto bueno del Presidente, pero, ¿qué sucede si no se hace en este breve período de tiempo?

Nada dice la Ley, tan solo señala que responderán de los perjuicios causados por el retraso en su emisión, lo que, sin duda, deberá probarse y, además, se deber tener en cuenta que en la mayoría de las ocasiones no es la dejadez de este profesional la que hace que no se pueda realizar en este plazo.

Ahora bien, si este contenido es erróneo, sí podrá existir responsabilidad por la citada inexactitud de los datos consignados. Así, nuestra recomendación, es que el propietario lo solicite con antelación suficiente, teniendo en cuenta que es un requisito necesario para la venta y que si ésta esta prevista para una determinada fecha, la única posibilidad para poder firmar es que el comprador renuncia a este documento.

¿Qué deudas han de tenerse en cuenta?

Las existentes cuando se produce la compraventa, sin que haya que realizar ninguna salvedad sobre el futuro saldo que pueda existir, positivo o negativo, cuando la Comunidad cierre las cuentas anuales. Del resultado, en ese momento, responderá o se verá favorecido el nuevo propietario.

En consecuencia, la certificación debe hacerse en relación exclusiva con la deuda que pueda existir en el momento de la transmisión, nada más, sin referencia alguna al futuro.

¿Debe contener otra información adicional?

En principio, repetimos, es suficiente que consten las deudas existentes en el momento de la venta, sin que sea necesario manifestar aquellas derramas ya aprobadas y que se pasarán al cobro después de la transmisión. Del citado precepto legal no se desprende otra cosa que la obligación de indicar, únicamente, los recibos impagados en ese momento determinado, sin dar mayor información.

Por otro lado, el art. 17.11 de la misma Ley de Propiedad Horizontal (que, aunque se refiere a derramas destinadas a mejoras, lo consideramos extensible a todas ellas) determina que pagará las cuotas el propietario y en el momento en que se emitan. Por esta razón, la Comunidad tiene que cobrárselas al comprador, quien, en todo caso, podría reclamárselas al vendedor si se considera engañado en sus negociaciones.

Por tanto, NO es obligatorio que aparezcan las posibles derramas que se vayan a girar, aunque ya hayan sido aprobadas o cualquier otra regularización de saldos, siempre es recomendable que el comprador se interese por estas situaciones, pues será él quién deba asumir estos gastos, ya que se han girado con posterioridad a la venta.

Sepín siempre ha mantenido que este certificado debe ser lo más completo posible y, por ello, deberían figurar todas estas partidas; a este respecto formulamos una Encuesta (SP/DOCT/2827) dónde la opinión de nuestros colaboradores estaba dividida

En cualquier caso, si usted es comprador, nuestra recomendación es que se interese por el estado de la finca donde se encuentra el inmueble que va a adquirir, y, si es posible. solicite esta información adicional al administrador, que es quien le podrá indicar

Si se están realizando obras, si existe algún juicio pendiente, una provisión de fondos, pues lo que está claro, es que siendo ya nuevo propietario deberá pagar todas las derramas que se giren tras la venta, repetimos, con independencia del momento en que se hayan aprobado.

¿Cuál será la vinculación de este documento?

Con respecto a la Comunidad

El criterio mantenido por Sepín es que, este certificado le vincula, de tal modo que si la información no es veraz, se podrá pedir responsabilidad al Secretario y Presidente, pero nunca al nuevo propietario.

No obstante, existe jurisprudencia que considera que, el nuevo propietario responde siempre por el periodo de afección real. Así se ha pronunciado la sentencias de la AP A Coruña, Sec. 3.ª, 16-9-2011 (SP/SENT/645437), y la de AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 6-3-2002 (SP/SENT/37573).

En relación con el nuevo propietario

Veamos los distintos supuestos:

Que se aporte certificado de la Comunidad de que se está al corriente de pago, en cuyo caso, el comprador, en principio y según nuestro criterio, tiene garantía y puede firmar con la tranquilidad de que no será objeto de reclamación alguna, pues, como hemos expuesto, dicho documento, firmado por el secretario con el visto bueno del Presidente, vincula a la Comunidad de forma plena, sin perjuicio de que dichos cargos pudieran tener responsabilidad por error o negligencia ante la Junta de Propietarios.
Que la certificación indique que hay deudas. La responsabilidad del comprador solo será la afección real del año actual y de los tres anteriores.
Que no se aporte la certificación y se utilice el sistema de exoneración. Cuando esto sucede, la responsabilidad del adquirente se limita, como en el caso anterior, a la afección real del año actual y de los tres anteriores, como señala la Sentencia de la AP Alicante, Sec. 5.ª, de 3 de abril de 2012 (SP/SENT/681981).

En cualquier caso, y lo que tiene que tener en cuenta el nuevo adquirente es que ahora mismo se ha de ser más cauto a la hora de renunciar al citado certificado y, desde luego, si se adquiere por adjudicación judicial, intentar indagar sobre la situación del inmueble, teniendo en cuenta que, como se ha expuesto, con la reforma de la LPH, se ha incrementado la obligación del nuevo propietario, pues antes estaba obligado a pagar por la parte vencida de la anualidad en curso y el año anterior y ahora serán tres años.

En definitiva, la Ley parece pretender proteger al comprador, pero más bien se trata de un información, que puede servir para negociar el precio de la venta pues, como hemos visto, con independencia de lo que figure en este certificado, el comprador solo tiene obligación de pagar los gastos derivados de la denominada “afección real”.

El régimen de acuerdos del art. 10.3 b) LPH tras la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas Por Vicente Magro Servet Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante. Doctor en derecho.

12 abr, 2016

1.- Introducción

Las reformas introducidas por la Ley 8/2013 LPH -EDL 2013/104919-, sobre todo en materia de adopción de acuerdos, están generando muchas dudas a la hora de interpretar el alcance de lo que ha querido decir el legislador con las muchas particularidades que rodean a estos. Y el debate abierto entre los quorum del art. 10 y el art. 17 LPH -EDL 1960/55- es importante, porque lo que se ha quitado a los arts. 8, 11 y 12 LPH con la expresa derogación de estos preceptos se ha ido diseminando a lo largo de los arts. 10 y 17. Aunque lo curioso, y lo que debe ser analizado en estas líneas, es la razón por la que se han incluido en el art. 10 algunos aspectos relativos al régimen de adopción de acuerdos, cuando lo correcto hubiera sido, quizás, incluir todo el régimen de acuerdos en las juntas de propietarios en un mismo precepto, el art. 17 LPH. Y ello, para evitar problemas como los que luego veremos referidos a la inaplicación del voto presunto de los ausentes del art. 17.8 LPH a los acuerdos que se adoptan por la vía del art. 10.3 b) que es objeto del presente estudio doctrinal.

En concreto, en este estudio nos vamos a referir al desarrollo de este apartado 3º que en la letra b) incluye la mención a una serie de obras que van a exigir una autorización administrativa para ser aprobadas, pero que se enmarcan en un precepto que se refiere a la realización de obras obligatorias, por lo que no acaba de entenderse que se enmarque en el mismo precepto del art. 10 LPH -EDL 1960/55- lo que es el desarrollo del marco de las obras obligatorias mezclado ello con un régimen de acuerdos que estaban ubicados en los arts. 11 y 12 LPH. Porque, en realidad los dos primeros apartados del art. 10 LPH se dedican a exponer, en primer lugar, lo que tendrá carácter obligatorio a la hora de llevar a cabo obras en una comunidad, para añadir, a continuación, la referencia a quien asume el coste de las obras obligatorias. Pero, a continuación, sorpresivamente, se introduce un apartado 3º que establece un requisito previo de autorización administrativa para determinadas obras en la comunidad, ya sean por solicitud y en beneficio de la propia comunidad en acuerdo alcanzado en junta, o de los propios comuneros que de forma individual solicitan la autorización de la comunidad para la realización de determinadas obras en su inmueble que les supone un aprovechamiento individual.

2.- Obras en la comunidad que precisan de autorización administrativa

El art. 10.3, b) LPH -EDL 1960/55- recoge una serie de supuestos en los que se requiere de autorización previa administrativa de forma conjunta con la adopción del acuerdo, y así son los siguientes:

a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el art. 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos.

b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el art. 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio -EDL 2008/89754-.

Así, lo que está claro en estos casos es que se requiere un requisito antecedente a la votación dirigido a obtener con carácter previo a la junta la autorización administrativa referida al tipo de obra que se va a realizar. Y por ello debe obtenerse con carácter previo al desarrollo de la junta de propietarios, ya que en los casos de solicitudes particulares es preciso que los comuneros que así lo insten aporten la debida autorización administrativa a la petición cursada, por ejemplo en los casos de la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte y el cerramiento de las terrazas. Así, si no se aporta a la junta la debida autorización administrativa concedida, esta podría denegar de salida la autorización, incluso sin someter a votación el tema expuesto, ya que la autorización es un requisito previo al sometimiento a junta de la solicitud de la realización de la obra.

3.- El consentimiento del propietario afectado

En la redacción anterior a la reforma de la LPH por la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919- la referencia al consentimiento del propietario afectado solo se aplicaba en el texto legal al arrendamiento de elementos comunes, aunque era sabido que, en la realidad, ese consentimiento era preciso para cualquier tipo de acuerdo en el que pudiera quedar afectado un comunero y pudiera, al menos, exponer en la junta su punto de vista sobre cómo consideraba que ese acuerdo que se va a someter le puede perjudicar, o si puede adoptarse de otro modo. Y ello, porque, en realidad, el art. 18.1, c) LPH -EDL 1960/55- ya otorga legitimación a los comuneros cuando “ le suponga algún perjuicio el acuerdo”.

Pues bien, en este art. 10.3, b) LPH también se introduce la figura del “consentimiento del propietario afectado”, ya que el párrafo 2º de la letra b) del art. 10.3 LPH -EDL 1960/55- apunta que:

“En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría.”

Quiere esto decir que son precisamente estos los casos en los que el administrador de fincas y el presidente y la junta rectora deben valorar el alcance o medida en el que estos acuerdos que constan en el art. 10.3 b) -EDL 1960/55- pudieran afectar a algún comunero. Pero el consejo que se da es que en las convocatorias a las juntas en estos casos se haga constar que “aquellos comuneros que según el tipo de acuerdo que se haya incluido en el orden del día entiendan que se consideran afectados por este lo comuniquen al administrador de fincas tres días antes de la celebración de la junta expresando de forma motivada las razones por las que entienden que les afecta la adopción del acuerdo y por qué consideran que su oposición está justificada”.

Resulta importante este comentario porque resulta que si el quorum que se exige para adoptar este acuerdo es el de 3/5 en su doble mayoría vemos que con esta aplicación de la tesis del consentimiento del propietario afectado se convierte esta exigencia en una especie de acuerdo para el que se exige una especie de unanimidad, ya que si la junta entendiere viable la oposición de este comunero a que se alcanzara este acuerdo para el que se exige solo 3/5, este quorum quedaría alterado de repente por la aceptación de que la oposición de este comunero está justificada y debe paralizarse la adopción del acuerdo y no someterse, por ello, a votación, ya que aunque el quorum fuera de 3/5, como antes hemos visto, este es irrelevante en los casos del art. 10.3, b) LPH -EDL 1960/55- en los que se concede virtualidad a esta oposición de un comunero que justifique y pruebe las razones de su negativa a que se alcance el acuerdo.

Ello, sin embargo, podría provocar que si el comunero justificara las razones de su oposición a la forma en la que se iba a adoptar el acuerdo, al final se modificara por el otro comunero que así lo ha solicitado la forma en la que se podría alcanzar este, a fin de que no se le cause perjuicio alguno al reclamante. No obstante, hay que admitir que esta oposición debe ser correcta y justificada y no una mera negativa infundada a que se adopte un acuerdo, sino probar por qué entiende que existe un perjuicio, ya que, en caso contrario, de admitirse cualquier oposición sin motivar convertiría estos acuerdos en la exigencia de unanimidad, como decimos, que no de mayoría por 3/5 que es el quorum que cita el precepto.

4.- El recurso al arbitraje o dictamen técnico

El recurso a arbitraje o dictamen técnico lo contempla la LPH tanto en este art. 10.3 b) -EDL 1960/55- como en el art. 17 en su apartado 10. En este último caso señala que: 10. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley. Y cuando se trata de analizar si este apartado 10 del art. 17 LPH se puede aplicar al art. 10 LPH, en relación a si es posible recurrir a un dictamen técnico para tratar de valorar si en caso de duda acerca del carácter obligatorio, o no, de las obras a realizar en una comunidad puede solicitarse de un especialista este dictamen, entendemos que debe darse una respuesta positiva, ya que cuando el presidente o el administrador de fincas se cuestionen acerca de si una obra es obligatoria, a tenor del art. 10 LPH en relación con la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-, es posible recurrir a dictamen técnico de especialista que dictamine sobre la naturaleza de las obras a desarrollar. (1) Consideramos que lo prudente es que cuando se entienda que una obra pueda tener, en su caso, el carácter de obligatoria recabar de técnico este dictamen sobre su naturaleza, y, con ello, comunicar a los comuneros esta circunstancia, a fin de valorar si alguno se opone a esta consideración de “obligatoria” y pueda debatirse en junta sobre la necesidad de esta obra. Con ello, la cuestión es que la Ley señala que no requiere acuerdo de junta la realización de estas obras, pero sí sería positivo, al menos, que la junta pudiera exponer su parecer sobre la interpretación del carácter obligatorio de la obra a tenor del dictamen del especialista que habrá valorado las consideraciones interpretativas sobre si la necesidad que tiene la comunidad encuadra en el carácter obligatorio de la obra a tenor de este art. 10.1 LPH.

Y el segundo punto donde la LPH remite a que pueda interesarse este dictamen técnico o someter a arbitraje la solución al conflicto es en este art. 10.3, b) LPH -EDL 1960/55- ahora objeto de estudio, ya que en relación a la valoración de los daños y perjuicios que una obra de las incluidas en el apartado 3º pueda reportarle a un comunero, para el caso de que hubiere algún tipo de duda sobre la naturaleza de las obras a desarrollar (y su inclusión en este apartado 3º), o sobre el alcance de la indemnización que por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios deba fijarse, como la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda a algún comunero que pueda sentirse afectado, resulta que puede que si, a tenor del punto anterior de este estudio, algún comunero alega un perjuicio objetivable –no subjetivo- ante una petición de adoptar uno de los acuerdos del art. 10.3 b) LPH -EDL 1960/55-, se entiende que podría recabarse el informe de un técnico que valore estos daños y perjuicios, o que esta se exponga por un árbitro designado al afecto, ya que el propio art. 10.3, b) in fine añade que: “A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.”

Por ello, ante la petición de un comunero de realización de una de estas obras del art. 10.3 b) LPH -EDL 1960/55- resulta que si se ha efectuado la convocatoria y realizada la advertencia que antes hemos mencionado y un comunero alega la afectación, bien podría el comunero que solicita la obra ofrecer al afectado una indemnización con respecto a los daños y perjuicios que alega el comunero, o bien ser la comunidad la que ofrezca esta indemnización si la obra es de la propia comunidad, a tenor de una de las ofrecidas en el art. 10.3 b), como la de la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes. De todos modos, si aun así el día de la junta se cuestiona la indemnización o la naturaleza de las obras recordar que el propio art. 10.3, b) LPH remite a que en cuanto a la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, o en el caso de discrepancia sobre las mismas, se requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios por mayoría de 3/5 tanto de propietarios como de cuotas de participación.

5.- ¿Incluye las alteraciones de fachada o estéticas?

Indudablemente que las obras incluidas en el art. 10.3 b) -EDL 1960/55- incluyen ahora el quorum de 3/5 en doble mayoría de propietarios y cuotas en esta proporción en relación a la alteración de la fachada y la estética del edificio, ya que ello requería antes la adopción del acuerdo por unanimidad.(2) Recordemos que antes de la reforma de la LPH por la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919- el art. 12 de la Ley de propiedad horizontal establecía que "la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo". Y que antes y ahora el art. 17.6 requiere la unanimidad para llevar a cabo cualquier alteración del título constitutivo.” Por ello, antes de la Ley 8/2013 la configuración de la fachada podría entenderse que afectaba al título constitutivo y cualquier alteración que sobre la misma se lleve a cabo requeriría la unanimidad. No obstante lo cual con la reforma actual por la Ley 8/2013 se recoge de forma expresa en el art. 10.3, b) LPH que las obras en relación a la alteración de la fachada y la estética del edificio ya no requerirá de unanimidad, sino 3/5 en doble mayoría. Y ello viene a recoger esa rebaja del quorum de unanimidad que ya había venido patrocinando el Tribunal Supremo en cuanto se refería a reformas en locales de negocio (3) al rebajar esa exigencia de la unanimidad en materia de locales de negocio, lo que la LPH rebaja ahora a 3/5, no obstante lo cual entendemos que esta misma doctrina jurisprudencial podrá seguir aplicándose a los locales de negocio y las comunidades tendrán que ser permisivas con los locales si no existe un claro perjuicio a la comunidad o no es desproporcionada la afectación a la misma, por lo que tampoco podría exigirse ese quorum de los 3/5 si la obra de adaptación del local fuera correcta y no causara un perjuicio notable a la comunidad o imposible de soportar.

6.- ¿Cuáles son los requisitos de la Ley del Suelo en su art. 17.6 a los que se refiere el art. 10.3, b)?

En el art. 10.3 b) -EDL 1960/55- se efectúa la remisión a la Ley del Suelo en las letras a) y b) de este apartado 3º, y en tal sentido se recoge que la exigencia de autorización administrativa de la opbrta a realizar se contempla en relación a: “a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el art. 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo -EDL 2008/89754-, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos. b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el art. 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.”

Está claro, en primer lugar, que exigirá autorización administrativa la constitución y modificación del complejo inmobiliario, ya que está contemplado expresamente en el art. 17.6 de la Ley del Suelo (4).

El problema respecto a la letra b) del art. 10 LPH -EDL 1960/55- es que consta in fine que respecto a esos acuerdos se exigirá ese quorum y autorización administrativa cuando concurran los requisitos a que alude el art. 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo -EDL 2008/89754-, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. Pero en este art. 17.6 no constan requisitos expresos, sino tan solo la mención de que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma. Ello quiere decir que se entiende que para que sea viable el sometimiento a votación de cualquiera de los puntos de la letra b) del art. 10.3 LPH será requisito indispensable la aportación por el solicitante de la debida autorización administrativa que recoge el art 17.6 Ley del suelo (5) para la constitución o modificación de un complejo inmobiliario, pero referida a la obra en cuestión que se solicita de las incluidas en esta letra b).(6)

Sin embargo, tampoco podemos olvidar que también en este art. 17.6 Ley del suelo -EDL 2008/89754- se declara exento de esta autorización administrativa en algunos casos, por lo que cuando se trata de actuaciones en las que dicho art. 17.6 exime de la autorización administrativa, también quedarán exentas. Es decir, que para cerrar una terraza o dividir un piso sin crear nuevos elementos privativos, no será precisa la autorización administrativa previa. De otra manera ambos artículos serían contradictorios, ya que el art. 17.6 LS permite la modificación sin autorización administrativa en los casos que menciona, y el 10.3 LPH -EDL 1960/55- la exigiría “en todo caso”.

7.- ¿Le es aplicable a las obras del art. 10.3, b) LPH -EDL 1960/55- el 17.8 referido al voto presunto de los ausentes para alcanzar los 3/5?

Este es uno de los graves errores que ha supuesto ubicar el régimen de aprobación de estas obras en el art. 10.3 LPH -EDL 1960/55- y no en el art. 17 LPH, ya que notemos que en cuanto al régimen de los ausentes y la eficacia de su intervención en los acuerdos de las juntas resulta que el apartado 8º del art. 17 LPH (7) solo permite la aplicación del voto presunto del ausente a los casos establecidos en el art. 17, no a cualesquiera otros. ¿Qué se entiende por voto presunto del ausente? Pues la ventaja que supone permitir que si los ausentes a la junta donde se debate un acuerdo no se oponen en el plazo de 30 días siguientes a la recepción del acta respecto de la adopción de un acuerdo que se debatió en una junta se entenderán como votos favorables a la adopción del acuerdo y será más sencillo alcanzar el quorum en los supuestos especiales de doble mayoría de 3/5 y mayoría de propietarios que representen la mayoría de cuotas de participación, ya que en otro caso obtener en junta esos quorum tan elevados, y que representan a toda la comunidad, exigiría una asistencia a la junta abrumadora.

Pero el problema que surge en estos casos del art. 10.3 b) LPH -EDL 1960/55- es que los acuerdos referidos a cualquiera de los acuerdos antes vistos y que constan en esta letra b) del art. 10.3 LPH se deberán obtener en la misma junta por los 3/5 en doble mayoría. Y ello, sin posibilidad de poder utilizar el voto presunto del ausente que supondría poder computar como favorables a la adopción del acuerdo los de aquellos ausentes a la junta que no se opusieran en 30 días al acuerdo. La solución es que el administrador de fincas tendrá que incluir en la convocatoria a la junta en la que vaya a debatir cualquiera de los puntos de la letra b) citada, -y esto es importante- que, para alcanzarse el acuerdo, el quorum de 3/5 debe obtenerse el día de la junta, a fin de que los no asistentes sepan que no se les remitirá el acuerdo para que puedan oponerse a él, o no decir nada. Quizás lo preferible sería que en los casos en los que se vaya a someter a votación uno de estos acuerdos antes citados los que no vayan a asistir deleguen su representación en otro comunero que vaya a acudir, a fin de que exista el mayor volumen de comuneros que pueda permitir alcanzar el acuerdo por 3/5. Pero si eso podrá ser más entendible en los casos que afecten a la comunidad en su conjunto como el de alteración de la estructura o fábrica del edificio, y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando se refiera a una petición de obra privativa como división de pisos o locales o cerramientos de terrazas, la obtención del quórum será más difícil, lo que, indudablemente, obligará a los interesados a tener que recabar de una en una las representaciones de los comuneros que no vayan a asistir y utilizarlas en su beneficio el comunero interesado en la obtención del acuerdo para tratar de alcanzar el quórum que se exige de 3/5, pero a alcanzar, como decimos, el mismo día de la junta y no como ocurre en los supuestos del art. 17 a al 4 LPH -EDL 1960/55- en los que los quórum se alcanzan sumando como positivos los de los ausentes que no se opongan en 30 días desde la recepción del acta de la junta a la adopción del acuerdo.

8.- ¿Quién está obligado al pago?

En cualquier caso, los obligados al pago de la cuota que resulte de los acuerdos adoptados conforme al art. 10.3 b) LPH -EDL 1960/55- lo serán todos los comuneros en los casos en los que se tenga que abonar una indemnización a un afectado que acredite el perjuicio que la obra colectiva le reporta (y este quedaría excluido de su parte en la indemnización que debe afrontar la comunidad, obviamente), o bien de la correspondiente derrama que se tanga que abonar por obras que afecten a alteración de la estructura o fábrica del edificio, y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, ya que la LPH no ha permitido aquí, como sí lo hace por ejemplo en el art. 17.4 para las mejoras (8), la posibilidad de que los disidentes a la adopción del acuerdo queden fuera de la obligación del pago de su cuota. Si, por último, la obra es una de las particulares antes citadas y debe pagarse una indemnización a un afectado este pago corre de cuenta y riesgo del comunero para el que resulta el aprovechamiento de la obra.

Notas

1. Recordemos que el art. 10.1 considera obligatorias:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.

d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el art. 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.

e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

2. Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 5ª, Sentencia de 7 Jul. 2008, rec. 2886/2008. “Tales obras han alterado elementos comunes como son la fachada y la cubierta del edificio (expresamente enumerados como comunes en el art. 396 del Código Civil), y ha modificado la configuración o estado exterior (también elementos comunes según el art. 396 CC , que incluye en su enumeración la imagen o configuración del edificio, elementos de cierre y revestimientos exteriores), pues evidentemente al avanzar la fachada mediante el cerramiento de la pérgola, con disminución de la superficie de la terraza lindante con el piso ático NUM001 de la demandada, se altera y modifica la configuración y el aspecto exterior del inmueble. Resultando estas alteraciones en el presente caso tan acreditadas mediante las pruebas practicadas, y a través fundamentalmente de los numerosos documentos gráficos, que no puede haber duda alguna en cuanto a la ineludible e imprescindible aplicación al caso que nos ocupa de los requisitos del art. 17 de la LPH en cuanto a la exigencia de unanimidad de todos los copropietarios expresada en Junta General para que se autorice a uno de ellos a efectuar la obra o construcción que ha alterado elementos comunes, como la fachada del inmueble y la cubierta, y ha incrementado la superficie útil de la vivienda de la demandada con la consiguiente modificación de la cuota de participación, afectando todo ello al título constitutivo que debería ser modificado. Y esa modificación del título constitutivo requiere unanimidad de los propietarios, no bastando con que una mayoría esté de acuerdo”.

3. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 18 May. 2011, rec. 1824/2007 : Con carácter general el art. 12 LPH en relación con la regla primera del art. 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo (SSTS de 22 de octubre de 2008 [RC n.º 245/2003 ], de 15 de diciembre de 2008 [RC n.º 861/2004 ] y de 17 de febrero de 2010 [RC n.º 1958/2005 ]).

C) Esta doctrina general, ha sido matizada por la jurisprudencia de esta Sala, que ha declarado que debe interpretarse de modo flexible, cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal, las exigencias normativas en materia de mayorías. Es muy frecuente que en el momento de construirse los edificios, sus locales se configuren con una pared de ladrillo para que el adquiriente adecue la fachada de acuerdo con las necesidades estéticas inherentes al negocio que se va a desarrollar. Los locales comerciales están destinados a albergar diferentes negocios, de modo que para su correcto desarrollo es necesaria la instalación de elementos externos tendentes a la captación de clientela, que necesariamente van a afectar a elementos comunes del edificio, y en especial a la fachada.

La STS de 11 de noviembre de 2009 (RC n. º 625/2005), así como la STS de 30 de septiembre de 2010 (RC n. º 1902/2006), declaran que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales. De este modo los propietarios de los locales comerciales situados en la planta baja pueden ejecutar obras que supongan la alteración de la fachada del edificio, siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios, cuando ello sea preciso para el desarrollo de su actividad comercial.

4. La constitución y modificación del complejo inmobiliario deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma. No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes:

a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel.

b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos.

5. La constitución y modificación del complejo inmobiliario deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma. No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes:

b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos.

A los efectos previstos en este número se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos.

6. La división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes.

7. 8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art. 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

8. No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.