LEY DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

Ley de propiedad horizontal

 

ARTICULOS LEY PROPIEDAD HORIZONTAL

Artículo primero.

La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal.

A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública.

Se modifica por el art. 1 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858

Última actualización, publicada el 08/04/1999, en vigor a partir del 28/04/1999. Texto original, publicado el 23/07/1960, en vigor a partir del 12/08/1960.

Artículo segundo.

Esta Ley será de aplicación:

a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.

b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.

Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.

c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.

d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.

e) A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos.

Se añaden las letras d) y e) por la disposición final 1.1 de la Ley 8/2013, de 26 de junio. Ref. BOE-A-2013-6938.

Se modifica por el art. 2 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858

Última actualización, publicada el 27/06/2013, en vigor a partir del 28/06/2013. Modificación publicada el 08/04/1999, en vigor a partir del 28/04/1999. Texto original, publicado el 23/07/1960, en vigor a partir del 12/08/1960.

CAPÍTULO II

Del régimen de la propiedad por pisos o locales.

Se modifica la rúbrica por el art. 3 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858

Última actualización, publicada el 08/04/1999, en vigor a partir del 28/04/1999. Texto original, publicado el 23/07/1960, en vigor a partir del 12/08/1960.

Artículo tercero.

En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:

a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.

b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.

Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.

Se modifica por la disposición final 1.2 de la Ley 8/2013, de 26 de junio. Ref. BOE-A-2013-6938.

Última actualización, publicada el 27/06/2013, en vigor a partir del 28/06/2013. Texto original, publicado el 23/07/1960, en vigor a partir del 12/08/1960.

Artículo cuarto.

La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios.

Artículo quinto.

El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.

Artículo sexto.

Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.

Artículo séptimo.

1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

Se modifica el párrafo tercero del apartado 2 por la disposición final 1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero. Ref. BOE-A-2000-323

Se modifica por el art. 4 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858

Última actualización, publicada el 08/01/2000, en vigor a partir del 08/01/2001. Modificación publicada el 08/04/1999, en vigor a partir del 28/04/1999. Texto original, publicado el 23/07/1960, en vigor a partir del 12/08/1960.

Artículo octavo.

(Derogado).

Se deroga por la disposición derogatoria única.1ª de la Ley 8/2013, de 26 de junio. Ref. BOE-A-2013-6938.

Última actualización, publicada el 27/06/2013, en vigor a partir del 28/06/2013. Texto original, publicado el 23/07/1960, en vigor a partir del 12/08/1960.

Artículo noveno.

1. Son obligaciones de cada propietario:

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por ciento de su último presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.

h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.

2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.

Se modifican las letras letras c), e) y f) del apartado 1 y el apartado 2 por la disposición final 1.3 de la Ley 8/2013, de 26 de junio. Ref. BOE-A-2013-6938.

Se modifica por el art. 5 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858

Se añade el último párrafo a la obligación 5 por el art. único.2 de la Ley 2/1988, de 23 de febrero. Ref. BOE-A-1988-4823

Última actualización, publicada el 27/06/2013, en vigor a partir del 28/06/2013. Modificación publicada el 08/04/1999, en vigor a partir del 28/04/1999. Modificación publicada el 27/02/1988, en vigor a partir del 18/03/1988. Texto original, publicado el 23/07/1960, en vigor a partir del 12/08/1960.

Artículo diez.

1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.

d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.

e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:

a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.

b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.

c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.

3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:

a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos.

b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.

Se modifica por la disposición final 1.4 de la Ley 8/2013, de 26 de junio. Ref. BOE-A-2013-6938.

Se modifica el apartado 2 por el art. 15.1 de la Ley 26/2011, de 1 de agosto. Ref. BOE-A-2011-13241.

Se modifica por la disposición adicional 3.1 de la Ley 51/2003, de 2 de diciembre. Ref. BOE-A-2003-22066

Se modifica por el art. 6 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858

Última actualización, publicada el 27/06/2013, en vigor a partir del 28/06/2013. Modificación publicada el 02/08/2011, en vigor a partir del 03/08/2011. Modificación publicada el 03/12/2003, en vigor a partir del 04/12/2003. Modificación publicada el 08/04/1999, en vigor a partir del 28/04/1999. Texto original, publicado el 23/07/1960, en vigor a partir del 12/08/1960.

Artículo once.

(Derogado).

Se deroga por la disposición derogatoria única.1ª de la Ley 8/2013, de 26 de junio. Ref. BOE-A-2013-6938.

Se modifica el apartado 3 por el art. 15.2 de la Ley 26/2011, de 1 de agosto. Ref. BOE-A-2011-13241.

Se modifica por la disposición adicional 3.2 de la Ley 51/2003, de 2 de diciembre. Ref. BOE-A-2003-22066

Se modifica por el art. 7 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858

Última actualización, publicada el 27/06/2013, en vigor a partir del 28/06/2013. Modificación publicada el 02/08/2011, en vigor a partir del 03/08/2011. Modificación publicada el 03/12/2003, en vigor a partir del 04/12/2003. Modificación publicada el 08/04/1999, en vigor a partir del 28/04/1999. Texto original, publicado el 23/07/1960, en vigor a partir del 12/08/1960.

Artículo doce.

(Derogado).

Se deroga por la disposición derogatoria única.1ª de la Ley 8/2013, de 26 de junio. Ref. BOE-A-2013-6938.

Se modifica por el art. 8 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858

Última actualización, publicada el 27/06/2013, en vigor a partir del 28/06/2013. Modificación publicada el 08/04/1999, en vigor a partir del 28/04/1999. Texto original, publicado el 23/07/1960, en vigor a partir del 12/08/1960.

Artículo trece.

1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:

a) La Junta de propietarios.

b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.

c) El secretario.

d) El administrador.

En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.

2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7.ª, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.

Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.

3. El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.

4. La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del presidente.

Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.

5. Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.

6. Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.

El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.

7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.

Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.

8. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.

Se modifica el apartado 2 por la disposición final 2 de la Ley 42/2015, de 5 de octubre. Ref. BOE-A-2015-10727.

Se modifica por el art. 9 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858

Última actualización, publicada el 06/10/2015, en vigor a partir del 07/10/2015. Modificación publicada el 08/04/1999, en vigor a partir del 28/04/1999. Texto original, publicado el 23/07/1960, en vigor a partir del 12/08/1960.

Artículo catorce.

Corresponde a la Junta de propietarios:

a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.

b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).

d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.

e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

Se modifica por el art. 10 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858

Última actualización, publicada el 08/04/1999, en vigor a partir del 28/04/1999. Texto original, publicado el 23/07/1960, en vigor a partir del 12/08/1960.

Artículo quince.

1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.

Si algún piso o local perteneciese «pro indiviso» a diferentes propietarios éstos nombrarán un representantes para asistir y votar en las juntas.

Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora.

2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.

Se modifica por el art. 11 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858

Se modifica el párrafo segundo por el art. único.1 de la Ley 2/1988, de 23 de febrero. Ref. BOE-A-1988-4823

Última actualización, publicada el 08/04/1999, en vigor a partir del 28/04/1999. Modificación publicada el 27/02/1988, en vigor a partir del 18/03/1988. Texto original, publicado el 23/07/1960, en vigor a partir del 12/08/1960.

Artículo dieciséis.

1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.

2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.

Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a "quórum".

La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.

3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.

Se modifica por el art. 12 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858

Se modifica el párrafo primero de la norma 1 por el art. único de la Ley 3/1990, de 21 de junio. Ref. BOE-A-1990-14415

Se modifica el párrafo segundo de la norma 2 por el art. único.1 de la Ley 2/1988, de 23 de febrero. Ref. BOE-A-1988-4823

Última actualización, publicada el 08/04/1999, en vigor a partir del 28/04/1999. Modificación publicada el 22/06/1990, en vigor a partir del 12/07/1990. Modificación publicada el 27/02/1988, en vigor a partir del 18/03/1988. Texto original, publicado el 23/07/1960, en vigor a partir del 12/08/1960.

Artículo diecisiete.

Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:

1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.

2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado.

4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.

5. La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.

6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

9. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios.

10. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.

11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.

Se modifica por la disposición final 1.5 de la Ley 8/2013, de 26 de junio. Ref. BOE-A-2013-6938.

Se modifica y reenumera el apartado 3 como 4 y se añade un nuevo apartado 3 por el art. 3 de la Ley 19/2009, de 23 de noviembre. Ref. BOE-A-2009-18733

Se modifica la norma 1ª por la disposición adicional 3.3 de la Ley 51/2003, de 2 de diciembre. Ref. BOE-A-2003-22066

Se modifica por el art. 13 de la Ley 8/1999, de 6 abril. Ref. BOE-A-1999-7858

Se modifica por la disposición final 2 de la Ley 10/1992, de 30 de abril. Ref. BOE-A-1992-9548

Última actualización, publicada el 27/06/2013, en vigor a partir del 28/06/2013. Modificación publicada el 24/11/2009, en vigor a partir del 24/12/2009. Modificación publicada el 03/12/2003, en vigor a partir del 04/12/2003. Modificación publicada el 08/04/1999, en vigor a partir del 28/04/1999. Modificación publicada el 05/05/1992, en vigor a partir del 06/05/1992. Texto original, publicado el 23/07/1960, en vigor a partir del 12/08/1960.

Artículo dieciocho.

1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.

4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.

Se modifica por el art. 14 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858

Última actualización, publicada el 08/04/1999, en vigor a partir del 28/04/1999. Texto original, publicado el 23/07/1960, en vigor a partir del 12/08/1960.

Artículo diecinueve.

1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.

2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:

a) La fecha y el lugar de celebración.

b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.

c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.

d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.

e) El orden del día de la reunión.

f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.

3. El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.

El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9.

Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.

4. El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.

Se modifica por el art. 15 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858

Última actualización, publicada el 08/04/1999, en vigor a partir del 28/04/1999. Texto original, publicado el 23/07/1960, en vigor a partir del 12/08/1960.

Artículo veinte.

1. Corresponde al administrador:

a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.

d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

Se modifica por el art. 16 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858

Se modifica por el art. único.1 de la Ley 2/1988, de 23 de febrero. Ref. BOE-A-1988-4823

Última actualización, publicada el 08/04/1999, en vigor a partir del 28/04/1999. Modificación publicada el 27/02/1988, en vigor a partir del 18/03/1988. Texto original, publicado el 23/07/1960, en vigor a partir del 12/08/1960.

Artículo veintiuno.

1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.

2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9.

3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior podrá añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos.

4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente.

En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente.

5. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.

6. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.

Se modifica por la disposición final 1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero. Ref. BOE-A-2000-323

Se modifica por el art. 17 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858

Téngase en cuenta para su aplicación la disposición transitoria única.

Última actualización, publicada el 08/01/2000, en vigor a partir del 08/01/2001. Modificación publicada el 08/04/1999, en vigor a partir del 28/04/1999. Texto original, publicado el 23/07/1960, en vigor a partir del 12/08/1960.

Artículo veintidós.

1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.

2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior.

Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda.

Se añade por el art. 18 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858

Texto añadido, publicado el 08/04/1999, en vigor a partir del 28/04/1999.

Artículo veintitrés.

El régimen de propiedad horizontal se extingue:

Primero. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.

Segundo. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.

Se añade por el art. 19 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858

Su anterior numeración era art. 21.

Texto añadido, publicado el 08/04/1999, en vigor a partir del 28/04/1999.

CAPÍTULO III

Del régimen de los complejos inmobiliarios privados

Se añade por el art. 20 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858

Texto añadido, publicado el 08/04/1999, en vigor a partir del 28/04/1999.

Artículo veinticuatro.

1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:

a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:

a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.

b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.

3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:

a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.

b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.

c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.

La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.

4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.

Se añade por el art. 20 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858

Texto añadido, publicado el 08/04/1999, en vigor a partir del 28/04/1999.

DISPOSICIÓN ADICIONAL

1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias adopten las Comunidades Autónomas, la constitución del fondo de reserva regulado en el artículo 9.1.f) se ajustará a las siguientes reglas:

a) El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la presente disposición.

Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario.

b) En el momento de su constitución el fondo estará dotado con una cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto, los propietarios deberán efectuar previamente las aportaciones necesarias en función de su respectiva cuota de participación.

c) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a aquel en que se constituya el fondo de reserva, la dotación del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima establecida en el artículo 9.

2. La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido.

Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio presupuestario para atender los gastos de las obras o actuaciones incluidas en el artículo 10 se computarán como parte integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima.

Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo de reserva conforme a lo señalado en el párrafo anterior.

Se modifica el apartado 2 por la disposición final 1.6 de la Ley 8/2013, de 26 de junio. Ref. BOE-A-2013-6938.

Se añade por el art. 21 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858

Última actualización, publicada el 27/06/2013, en vigor a partir del 28/06/2013. Modificación publicada el 08/04/1999, en vigor a partir del 28/04/1999.

Texto añadido, publicado el 08/04/1999, en vigor a partir del 28/04/1999.

DISPOSICIONES TRANSITORIAS

Primera.

La presente ley regirá todas las comunidades de propietarios, cualquiera que sea el momento en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos, que no podrán ser aplicados en contradicción con lo establecido en la misma.

En el plazo de dos años, a contar desde la publicación de esta ley en el «Boletín Oficial del Estado», las comunidades de propietarios deberán adaptar sus estatutos a lo dispuesto en ella en lo que estuvieren en contradicción con sus preceptos.

Transcurridos los dos años, cualquiera de los propietarios podrá instar judicialmente la adaptación prevenida en la presente disposición por el procedimiento señalado en el número segundo del artículo dieciséis.

Segunda.

En los actuales estatutos reguladores de la propiedad por pisos, en los que esté establecido el derecho de tanteo y retracto en favor de los propietarios, se entenderán los mismos modificados en el sentido de quedar sin eficacia tal derecho, salvo que, en nueva junta, y por mayoría que represente, al menos, el 80 por 100 de los titulares, se acordaré el mantenimiento de los citados derechos de tanteo y retracto en favor de los miembros de la comunidad.

DISPOSICIÓN FINAL

Quedan derogadas cuantas disposiciones se opongan a lo establecido en esta ley.

Dada en el Palacio de El Pardo a veintiuno de julio de mil novecientos sesenta.

FRANCISCO FRANCO

Este documento es de carácter informativo y no tiene valor jurídico.

Para dudas o sugerencias, contacte con info@boe.es

COMENTARIOS A LA LPH

1.- Introducción

Desde que se aprobó la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de Julio de 1960 -EDL 1960/55- muchas han sido las modificaciones que se han venido introduciendo en un texto de tan solo 24 artículos, que se queda corto, muy corto, para regular todos los problemas y situaciones necesitadas de una clara regulación legal que clarifique la respuesta legal que debe dársele a la solución de los múltiples conflictos que se suscitan entre comuneros y comunidad y entre aquellos dentro de esta. Pero sigue sin abordarse en profundidad una reforma completa de este texto, porque la disparidad y el vaivén de la respuesta jurisprudencial a los problemas jurídicos de la vida en comunidad demuestra a las claras que solo con reformas parciales no se resuelven todas estas dificultades que coexisten en las relaciones de vecindad.

Ahora, de nuevo con esta Ley 8/2013, de 26 de junio -EDL 2013/104919-, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, (BOE 27 de Junio de 2013) se vuelven a modificar diversos preceptos de la LPH -EDL 1960/55-, pero no en virtud de una reforma autónoma, sino en el contexto de la Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Un texto que está basado, en esencia, en la necesidad de potenciar la cultura de la rehabilitación de edificios, más que en la construcción nueva, ya que el Parlamento ha entendido que está agotada por ahora, y que como consta al comienzo de la Exposición de Motivos del texto recientemente aprobado “será muy difícil que los sectores inmobiliario y de la construcción puedan contribuir al crecimiento de la economía española y a la generación de empleo si continúan basándose, principalmente y con carácter general, en la transformación urbanística de suelos vírgenes y en la construcción de vivienda nueva.” Y es por ello, por lo que se aprueba esta nueva norma que trae consigo modificaciones en la Ley de Ordenación de la edificación, en la Ley del Suelo, en el Código Técnico de la edificación y en la Ley de Propiedad Horizontal. Todo ello para adecuar este objetivo de fomentar la cultura de la rehabilitación de edificios, más que en la construcción nueva, ya que en la misma Exposición de Motivos se insiste en que “no existe un desarrollo en igual medida que permita sustentar las operaciones de rehabilitación y las de regeneración y renovación urbanas, en las que, además, todavía persisten obstáculos legales que impiden su puesta en práctica o, incluso, su propia viabilidad técnica y económica. Es preciso, por tanto, generar un marco normativo idóneo para dichas operaciones, que no sólo llene las lagunas legales actualmente existentes, sino que remueva los obstáculos que las imposibilitan en la práctica y que propicie la generación de ingresos propios para hacer frente a las mismas. (1)

En base a este objetivo, la reforma de la LPH -EDL 1960/55- se hace bajo el prisma exclusivo de evitar que en las comunidades de propietarios exista un margen de maniobra para impedir las obras de rehabilitación, o que el régimen de mayorías que ahora existe en el art. 17 en relación con los arts. 10 y 11 -EDL 1960/55- (2) de la Ley pueda impedir el objetivo que persigue la Ley general sobre la que se asientan las reformas de otros textos legales. Por ello, se echa de menos que no se haya avanzado en su mejor y amplia medida en otros puntos de la LPH -EDL 1960/55- que podrían haberse mejorado. Sí que es cierto, que en algún aspecto se ha aprovechado para resolver algún problema en materia de morosidad, como la ampliación del periodo de la afección real a tres años, ante la gran cantidad de morosos que abandonan las comunidades sin haber satisfecho las deudas que tenían pendientes con estas y, en base a ello, se le va a recordar al adquirente que se subroga en las deudas anteriores y hasta tres años ahora en lugar de uno más el corriente. Pero, en el resto, la reforma va dirigida a la materia de renovación de las comunidades y su rehabilitación, sobre todo cuando la Administración les traslada esta obligación. Pero lo que debe quedar claro es que gran parte de la reforma de la LPH -EDL 1960/55- no puede considerarse de forma aislada, sino que debe llevarse a cabo con relación a la propia normativa de la Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Porque, en realidad, la reforma en sí gira en su mayoría sobre las obras de rehabilitación para que los comuneros no puedan obstaculizar la realización de estas como ahora veremos.

2.- Instalación de infraestructuras comunes. (17.1)

En la redacción del art. 17 LPH -EDL 1960/55- se altera notablemente el orden y ubicación de cada apartado. Así, el apartado 1º de la LPH -EDL 1960/55- que comenzaba con la unanimidad deja ahora su lugar a los acuerdos de instalación de infraestructuras comunes para acceder a servicios de telecomunicación, aprovechamiento de energías renovables, o infraestructuras para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos. La redacción queda como sigue, siendo prácticamente la misma.(3)

1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero -EDL 1998/42774-, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.

3.- Obras de supresión de barreras arquitectónicas. (17.2)

En la supresión de barreras arquitectónicas es uno de los puntos donde mayores incidencias se han recogido. Pero el art. 17 LPH -EDL 1960/55- debe ponerse en relación con el art. 10.1 LPH -EDL 1960/55- que ha tenido una novísima redacción, ya que el apartado 1º del art. 10 efectúa una relación de materias que son de obligado cumplimiento ejecutar por las comunidades. Pero en lo que respecta a la accesibilidad, el art. 10.1, b) LPH -EDL 1960/55- señala ahora que:

1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.”

En esta redacción se comprueban algunas modificaciones con respecto a la redacción del art. 10.2 LPH -EDL 1960/55- que hasta ahora contemplaba esta obligación. Y así:

a.- La nueva redacción exige que sean las propias comunidades las que observen cuando es preciso realizar las obras para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal, ya que hasta ahora ello se hacía siempre a instancia de los propietarios que tuvieran viviendo, trabajando o prestando servicios voluntarios a personas con discapacidad, o mayores de setenta años.

b.- La Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas contempla en el art. 4. 1 y 2 -EDL 2013/104919- la posibilidad de que la Administración les requiera sobre el estado de deficiencias en la comunidad sobre accesibilidad universal (4) Pero tampoco hay que olvidar que para que esas obras sean obligatorias debe cumplirse lo dispuesto en cuanto al coste lo dispuesto en el art. 10.1, b), ya que si es mayor el mismo no entra en el catálogo de obras obligatorias y habría que acudir al art. 17.2 -EDL 1960/55- respetando el quórum. Llama, también, la atención que el art. 4.2 de la Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas -EDL 2013/104919- señale que “El Informe de Evaluación que determine los extremos señalados en el apartado anterior, identificará el bien inmueble, con expresión de su referencia catastral y contendrá, de manera detallada:

a) La evaluación del estado de conservación del edificio.

b) La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas”. Y ello, por cuanto para que esas obras de ajustes en materia de accesibilidad universal sean posibles las obras no deben exceder del coste antes referenciado.

c.- A la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, se añaden ahora rampas, ascensores, pero con el matiz de que “el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes”. Con ello, la opción de instalar estas rampas o ascensores para que sea obligatoria su instalación debe tener ese límite en el coste repercutido anual.

d.- Las obras serán obligatorias por la comunidad aunque solicite su pago quien lo interesa.

e.- Por otro lado, el art. 17.2 LPH -EDL 1960/55- viene ahora a tratar lo que antes estaba ubicado en el párrafo 3º del art. 17.1 LPH -EDL 1960/55- y supone que en el caso de que el coste de las obras exceda del previsto en el art. 10.1, b) se aplica el art. 17.2 -EDL 1960/55-, según el cual:

“2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.”

Quiere esto decir que en el caso de ascensores, cuando exista petición para instalarlos por personas en cuya inmueble vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas que precisen del ascensor para acudir a su inmueble, el quórum será el de doble mayoría de las dos mayorías de propietarios y cuotas de participación. Pero se entiende que debe aplicarse la circunstancia específica de que exista petición al respecto por comuneros en la misma línea del art. 10.1, b) LPH -EDL 1960/55-. No entendemos por qué el legislador lo exige en las obras obligatorias del art. 10 -EDL 1960/55- y no lo exige para el caso de que el coste de las obras sea mayor que el contemplado en este precepto, pero debe exigirse que sea a instancia de parte, porque solo quienes entiendan que se encuentran en estas circunstancias que determine la exigencia de la supresión de las barreras arquitectónicas debe comunicárselo al presidente o administrador de fincas para que evalúe el coste de las obras y compruebe si entra en el campo del art. 10.1, b) o en el art. 17.2 LPH -EDL 1960/55-.

f.- Con respecto a las obras generales de conservación y rehabilitación en la comunidad que son entendidas como obligatorias en el art. 10.1, a) -EDL 1960/55- hay que hacer mención al art. 7 de la Ley general (5), estando obligadas las comunidades de propietarios a llevar a cabo estas obras conforme a lo previsto en el art. 8, b) -EDL 1960/55- (6) de esta Ley.

También debemos referirnos a la Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas cuando se regula en ella, también la opción de utilizar espacios comunes de uso privativo para instalar ascensores para estos fines, y así lo admite el art.10.2 de la Ley -EDL 1960/55- (7).

g.- Se deroga del art. 10 LPH -EDL 1960/55- la posibilidad antes contemplada en el art. 10.2 de la Ley de que quien se considerase incluido por debajo del límite de ingresos que preveía el anterior texto pudiera oponerse a la realización de una obra obligatoria para permitir la accesibilidad universal, y que había provocado no pocos problemas al permitir este ejercicio del derecho de veto a la realización de obras que en principio eran obligatorias y destinadas a subsanar problemas de accesibilidad, pero que la existencia de personas en la comunidad con problemas económicos podría impedir su ejecución.

4.- Servicios de portería, conserjería, vigilancia y servicios comunes de interés general. Arrendamiento de elementos comunes. (17.3)

Ninguna reforma nos ofrece el sistema de aprobación de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, que mantienen el quórum de 3/5 en doble mayoría y el sistema de arrendamiento de elementos comunes, así como los sistemas para mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble antes regulado en el art. 17.1.2º LPH -EDL 1960/55- y que ahora pasa al apartado 3º. Así:

“3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado.”

5.- Obras de mejora. (17.4)

Las obras de mejora pasan a integrar el apartado 4º del art. 17, ya que la Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas curiosamente introduce una disposición derogatoria de la LPH -EDL 1960/55-, pero no en la regulación de esta ley, sino en la general de aquella, de tal manera que en la Disposición derogatoria.5 señala que quedan derogados: “Los artículos 8, 11 y 12 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal”. De ahí que las prohibiciones de exigencias de obras de mejora del anterior art. 11.1 LPH -EDL 1960/55- queda recogido en el apartado 4º del art. 17 LPH -EDL 1960/55-, a tenor del cual:

“4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.”

Sin embargo, se introduce la opción de que la junta pueda adoptar acuerdos de mejora; es decir, una cosa es que los propietarios no puedan “exigir” que se acuerde por la comunidad, en su obligación de realizar sin acuerdo obras de conservación del art. 10.1 LPH -EDL 1960/55-, obras que lo sean de mejora y no estén encaminados a la específica función contemplada en el art.10.1 LPH -EDL 1960/55-, y otra que la junta someta a examen y aprobación que se puedan llevar a cabo. La diferencia con el sistema anterior es que antes se podrían aprobar por mayoría simple del antiguo art. 17.4 LPH -EDL 1960/55- y ahora se exige que lo sean por 3/5 en doble mayoría, ya que, en el párrafo 2º de este art. 17.4 LPH -EDL 1960/55- se recoge que:

“No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.” Redacción esta que antes estaba contemplada en el art. 11.2 LPH -EDL 1960/55- y que el legislador, en virtud de la derogación de este artículo lo integra todo en el art.17, aunque elevando el quórum para aprobar obras de mejora, es decir evitando que una mayoría simple de presentes y en segunda pueda aprobar obras de mejora en la junta y remitiéndose a un quórum más exigente de 3/5.

También se introduce la expresión antes contemplada en el art. 11.4 -EDL 1960/55- de que “No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso” para evitar la realización de estas obras, aunque se aprueben con el quórum de 3/5 que puedan afectar a algún comunero. Por ello, se recomienda que en las convocatorias se haga constar la advertencia de que si alguna obra puede afectar “directamente” a algún comunero en el sentido de que le haga inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute debería comunicarlo al presidente o administrador de fincas antes de la celebración de la junta, a fin de que durante se desarrollo se tuviera conocimiento de la existencia de esta alegación que no quiere decir que vetara sin más la adopción del acuerdo, pero sí que se tuviera en cuenta que hay un comunero que se considera afectado. Hacemos esta observación para evitar que sea luego de la adopción del acuerdo cuando aparezca algún comunero que haga estas alegaciones y que esté el acuerdo ya adoptado.

Añadir, de todos modos, que en el art. 9.2 LPH -EDL 1960/55- se hace constar la referencia de que “Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4 -EDL 1960/55- ”. Quiere esto decir dos cosas:

a.- Que, como ya era sabido, el hecho de que algunos comuneros no utilicen los servicios comunes no les quita la obligación de tener que satisfacer los gastos generales, aunque esta referencia al art. 17.4 LPH -EDL 1960/55- debe interpretarse en el sentido de que podría darse el caso de que si un comunero se opone a que se lleven a cabo obras de mejora por afectarles directamente que no se le obligue a pagar su derrama, bien porque no pueda usar de la misma, o bien porque le pueda afectar, incluyendo, en su caso, una indemnización. Es algo semejante al tema de la expropiación de parte de un local para instalar un ascensor y que el titular, además de ser indemnizado, no tenga que pagar nada por la instalación y mantenimiento del mismo. Por ello, esta remisión del art. 9.2 LPH -EDL 1960/55- al art. 17.4 -EDL 1960/55- relativo a las mejoras debe interpretarse como una excepción a la obligación de pagar gastos respecto a los que causan los elementos comunes si alguna mejora conlleva perjuicios para algún comunero o este no pueda disponer de la mejora o su uso. No obstante, debe entenderse que en estos casos también se aplicaría el quórum de 3/5 para aprobar no solo la mejora, sino la exención del pago de gastos del comunero que quede afectado por la mejora y en virtud de lo cual no se opondría a su aprobación e instalación.

b.- También debe entenderse que los disidentes a la aprobación de mejoras con importe en el gasto superior en la cuota de instalación a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes no deben pagar estos gastos como excepción a la regla general del art. 9.2 -EDL 1960/55- de que el no uso de un servicio no exime de su pago. Recordar que la mención del art.9.2 anterior hacía mención a que “sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 11.2 LPH -EDL 1960/55-” que era el que antes hacía mención a la opción de los disidentes de no soportar los gastos de las mejoras, salvo que en cualquier momento desee participar de la mejora, en cuyo caso “habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal”.

6.- Puntos de recarga de vehículos (17.5)

Se mantiene la referencia antes contemplada en el art. 17.3.3º LPH -EDL 1960/55- respecto a los puntos de recarga. Pero sigue manteniéndose la duda no aclarada de qué ocurrirá si en esa instalación debe tocar elementos comunes, ya que solo se hace mención a que para esta instalación servirá “una comunicación”, es decir, que no hace falta, en principio, ninguna autorización de la comunidad, lo que nos hace mantener dudas sobre si es preciso afectar a algún elemento común la comunidad tendrá capacidad para actuar e impedirle una determinada instalación que podría afectar a algún elemento común. La respuesta, de todos modos, debe ser positiva porque la comunidad debe tener la facultad de advertir al comunero que esa forma de instalación no es apropiada al afectar a elementos comunes y que plantee otra diferente. La redacción queda como sigue, pero ahora en el art. 17.5: -EDL 1960/55-

“5. La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.”

7.- Acuerdos que exigen unanimidad. (17.6).

Donde se ha perdido una gran oportunidad es en el art. 17.6 LPH -EDL 1960/55-, ya que se sigue manteniendo la unanimidad en la adopción de algunos acuerdos, auténtico obstáculo para las comunidades, y verdadera opción de algunos comuneros de impedir que se adopten acuerdos que pueden ser imprescindibles para la comunidad. Así, se mantiene la opción del antiguo art. 17.1 LPH -EDL 1960/55-, pero ahora trasvasado al apartado 6º, de que: “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”

El principal comentario que supone esta reforma es que agrava el régimen de aprobación del acuerdo, porque hasta la fecha era válido que las abstenciones no se tuvieran en cuenta para impedir la adopción del acuerdo, de tal manera que si no existía ningún voto en contra, - ni tan siquiera de los ausentes que no se oponían al acuerdo- este se considerada aprobado por unanimidad. Pero nótese que con la actual redacción una abstención perjudica a la aprobación del acuerdo, ya que se exige la unanimidad pero del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación. Por ello una abstención impide el acuerdo ya que se rompe esta doble mayoría que exige el nuevo art. 17.6 LPH -EDL 1960/55-. Nótese que respecto a los ausentes si nadie dice nada ni se opone se entiende como voto positivo, con lo que se exige para adoptar acuerdos por unanimidad que todos voten favorablemente el día de la junta a la adopción del acuerdo, o que ninguno de los ausentes se oponga. Por descontado, los ausentes no podrán abstenerse porque su opción es de votar en contra expresamente en 30 días al acuerdo o no decir nada en cuyo caso el voto es positivo a la adopción del acuerdo.

En este punto hay que hacer notar que con respecto a la división de pisos o locales que antes estaba contemplado en el art. 8 LPH -EDL 1960/55-, ahora derogado no se exige unanimidad para esta opción, sino que se aplica el art. 10 LPH -EDL 1960/55- que lo deriva a 3/5 y autorización administrativa salvo que esté incluida la división del piso o local (8) en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.

Otra novedad es que supone una ventaja que al derogarse el art. 12 LPH -EDL 1960/55- ya no se exige unanimidad para los acuerdos o actuaciones que se refieran o afecten al aspecto exterior del edificio que ahora solo exigirá mayoría de 3/5 regulada en el art. 10.3.b) -EDL 1960/55-, ya que el art. 12 LPH -EDL 1960/55- ahora derogado lo derivaba siempre a la unanimidad siempre que afectara al aspecto exterior.

8.- Acuerdos que exigen mayoría simple. (17.7)

La mayoría simple pasa ahora a ocupar el apartado 7º del art. 17 -EDL 1960/55-, que antes estaba en el art. 17.4 LPH -EDL 1960/55-. Debe hacerse notar que no sufre ninguna modificación y que se mantiene para todos los supuestos de acuerdos no recogidos en ninguno de los apartados del art. 17 LPH -EDL 1960/55-. Sin embargo, se pierde la oportunidad de regular mejor el procedimiento de equidad. También se mantiene que la obtención del acuerdo en segunda solo exigirá la mayoría simple de los presentes, pero siempre que los votos de los que votan a favor suponga más de la mitad del valor de las cuotas de los que estén ese día en la junta. Así:

“7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas. (antiguo 17.4º -EDL 1960/55-).”

9.- Regulación del voto de los ausentes. (17.8)

Quizás, el punto más destacado de la reforma de este precepto es el relativo a la regulación del voto de los ausentes, ya que en la redacción anterior formaba parte del apartado 1º del art. 17 LPH -EDL 1960/55- que en su párrafo cuarto y al referirse a que “A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma...” se entendía que el voto presunto de los ausentes solo se aplicaba en los casos del apartado 1º del art. 17 LPH -EDL 1960/55-, lo que al estar ubicado en el párrafo 4º y hacer mención a que se aplicaba solo en los “párrafos anteriores” impedía que el voto presunto de los ausentes se aplicara al resto de apartado del art. 17 LPH -EDL 1960/55-, y, por ende, al resto de acuerdos para los que se exigía quórum cualificado. Ello hacía más complicado que se alcanzaran acuerdos de doble mayoría en los apartados 2º y 3º del art. 17 LPH -EDL 1960/55-. Por ello, el hecho de que ahora se haya ubicado el tema de los ausentes en un apartado ex novo y específico que resulta de aplicación a todos los acuerdos resuelve este problema y permite una mayor flexibilización en el régimen de adopción de acuerdos en los que exigen doble mayoría, ya que en los que exigen mayoría simple no hace falta estar a lo que dispongan los ausentes, ya que en los acuerdos que exigen mayoría simple se exige que el acuerdo se alcance entre los asistentes, sin que los ausentes puedan ayudar a que se alcance el acuerdo. En el resto de supuestos distintos al actual apartado 7º el silencio de los ausentes computa como voto positivo. Así, la redacción del apartado 8º del art. 17 LPH -EDL 1960/55- que sustituye el párrafo 4º del art. 17.4 LPH -EDL 1960/55- es la siguiente:

“8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9 -EDL 1960/55-, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.”

Se introduce también el matiz de los disidentes (o los que se abstienen) el día de la junta, en los casos en los que su oposición esté admitida para evitar que se le repercuta el coste del acuerdo alcanzado, y estos son:

a.- Los disidentes a la aprobación de la instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero -EDL 1998/42774-, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos. En estos casos la comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. De esta literalidad se debe entender que los que se abstienen también son disidentes a los efectos de que no se les puedan imponer el coste antes citado, ya que el acuerdo se alcanza de entre los que votan a favor, pero hay que hacer notar que en estos casos los que se abstienen puede que no tengan el servicio si es posible privarles del mismo, ya que la norma permite que luego dispongan de él, pero siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

b.- También los disidentes operan en los supuestos de mejoras del art. 17.4º LPH -EDL 1960/55- en los acuerdos para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, en los cuales el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

Por último, señalar que los ausentes tampoco operan en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo.

10.- Vinculación de la adopción de acuerdos (17.9)

Se mantiene una obvia referencia en el apartado 9º del art. 17 LPH -EDL 1960/55- a la vinculación de los acuerdos alcanzados a a los comuneros, salvo en los dos casos de la permisividad de que los disidentes (o los que se abstienen) antes citados impidan con su votación que los acuerdos les alcancen a ellos. Pero con la particularidad de que tampoco dispondrán del servicio si se les puede privar del mismo. Así: “9. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios.”

De todos modos, se trata de un pronunciamiento general de vinculación de acuerdos que antes solo estaba en el art. 17.1.5º -EDL 1960/55-.

11.- Discrepancia sobre naturaleza de obras (17.10)

Se introduce en el apartado 10º del art. 17 -EDL 1960/55- el contenido que antes estaba en el apartado 4º del art. 10, referido a las obras de carácter obligatorio, pero que ahora se le dota de autonomía al ubicarse en un apartado propio del art. 17 LPH -EDL 1960/55-, a fin de si algún comunero entiende que, por ejemplo, una obra es de mejora y no se ha incluido como tal, y sí que se introduce como obligatorio a realizar por la comunidad, en cuyo caso cualquier comunero podría interesar que la junta se pronuncie por mayoría simple del art. 17.7 LPH -EDL 1960/55- sobre si la obra a llevar a cabo es obligatoria y está incluida en el art. 10.1 LPH -EDL 1960/55-, o no lo es y se trata, por ejemplo, de una mejora y podrían los comuneros oponerse a ella y evitar que les repercutan los gastos de la obra.

Así, la redacción es la siguiente: “10. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.” (Idéntica redacción que la del art. antiguo 10.4).

12.- Pago de derramas. (17.11)

Por último, se ubica en el art. 17.11 -EDL 1960/55- la mención al momento en que es exigible el pago de la derrama, manteniéndose la dicción del antiguo art. 11.5, pero ahora en el apartado 11º del art. 17 LPH -EDL 1960/55-. Y así:

“11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.”

Notas:

1. No parece admitir dudas el dato de que el parque edificado español necesita intervenciones de rehabilitación y de regeneración y renovación urbanas que permitan hacer efectivo para todos, el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada, así como la exigencia del deber de sus propietarios de mantener los inmuebles en adecuadas condiciones de conservación. Más del 58 % de dicho parque edificado es anterior al año 1980 y existen, aproximadamente, 25 millones de viviendas, de las que la mitad tienen más de 30 años y cerca de 6 millones cuentan con más de 50 años. El único instrumento que actualmente permite determinar el grado de conservación de los inmuebles, la Inspección Técnica de Edificios, no sólo es insuficiente para garantizar dicho objetivo, y así se pone de manifiesto desde los más diversos sectores relacionados con la edificación, sino que ni siquiera está establecido en todas las Comunidades Autónomas, ni se exige en todos los municipios españoles.

2. Este art. 11 ahora derogado por esta Ley.

3. Se destaca en cursiva lo que es de nueva redacción.

4. Art. 4. 1. Los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva podrán ser requeridos por la Administración competente, de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Transitoria única, para que acrediten la situación en la que se encuentran aquéllos, al menos. Pero en relación con el estado de conservación del edificio y con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, así como sobre el grado de eficiencia energética de los mismos.

2. El Informe de Evaluación que determine los extremos señalados en el apartado anterior, identificará el bien inmueble, con expresión de su referencia catastral y contendrá, de manera detallada:

a) La evaluación del estado de conservación del edificio.

b) La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas

5. Artículo 7. Objeto de las actuaciones.

1. De conformidad con lo dispuesto en esta Ley y en la legislación estatal sobre suelo y edificación, las actuaciones sobre el medio urbano se definen como aquéllas que tienen por objeto realizar obras de rehabilitación edificatoria, cuando existan situaciones de insuficiencia o degradación de los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad de las edificaciones, y de regeneración y renovación urbanas, cuando afecten, tanto a edificios, como a tejidos urbanos en los que existan problemas de obsolescencia, vulnerabilidad, degradación o deterioro, así como situaciones graves de pobreza energética, pudiendo llegar a incluir obras de nueva edificación en sustitución de edificios previamente demolidos.

6. Artículo 8. Sujetos obligados.

La realización de las obras comprendidas en las actuaciones a que se refiere el artículo anterior corresponde a: ...b) Las comunidades de propietarios y, en su caso, las agrupaciones de comunidades de propietarios, así como las cooperativas de viviendas, con respecto a los elementos comunes de la construcción, el edificio o complejo inmobiliario en régimen de propiedad horizontal y de los condominios, sin perjuicio del deber de los propietarios de las fincas o elementos separados de uso privativo de contribuir, en los términos de los estatutos de la comunidad o agrupación de comunidades o de la cooperativa, a los gastos en que incurran estas últimas.

7. Art. 10. 2. Será posible ocupar las superficies de espacios libres o de dominio público que resulten indispensables para la instalación de ascensores u otros elementos, así como las superficies comunes de uso privativo, tales como vestíbulos, descansillos, sobrecubiertas, voladizos y soportales, tanto si se ubican en el suelo, como en el subsuelo o en el vuelo, cuando no resulte viable, técnica o económicamente, ninguna otra solución para garantizar la accesibilidad universal

8. Requerirán aprobación por 3/5 en doble mayoría y autorización administrativa los acuerdos siguientes (art. 10.3, b)): la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

Para el caso de división de pisos y locales La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría.

Sin embargo, se entenderá que tienen el carácter de obra obligatoria y que no requiere el acuerdo de 3/5 (art. 10.1, e)) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana. Es decir, que en este último caso no exige acuerdo de junta, sino que se trata de obra obligatoria, aunque ello no le exime de las correspondientes licencias de obra administrativa, obviamente y comunicación a la comunidad para evitar que en el acto de división se puedan afectar elementos comunes que puedan deteriorar el inmueble, o su estructura general, a la hora de llevar a efecto la obra de división.

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